Durante décadas, hablar de argentinos que compraban propiedades en Uruguay remitía casi automáticamente a Punta del Este. Sin embargo, Montevideo consolidó una propuesta diferente para quienes buscan invertir en ladrillos, generar renta y preservar capital. La actividad durante todo el año, la demanda de alquileres, la estabilidad institucional y una oferta amplia de departamentos explican parte de ese cambio.
La capital uruguaya ofrece alternativas para distintos presupuestos. Desde unidades pequeñas en barrios que crecieron al amparo de la Vivienda Promovida (un régimen uruguayo de incentivos fiscales para construir viviendas, creado en 2011) hasta departamentos en zonas costeras consolidadas, el mercado presenta opciones con diferentes precios de entrada, perfiles de inquilinos y potencial de revalorización.
Según los últimos relevamientos, se registraron en Uruguay 4.769 altas de compraventa de inmuebles, un 3,43% más que un año antes. Montevideo concentró el 35,29% de esas operaciones, Maldonado el 15,92% y Canelones el 14,09%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Qué propiedades buscan los argentinos
Beatriz Carámbula, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), explicó que los compradores argentinos con intención de inversión suelen priorizar departamentos de dimensiones reducidas, con tickets de entrada accesibles y gastos de mantenimiento bajos: “Si es para inversión, son los apartamentos chicos, de un ticket bajo, que también tienen bajo mantenimiento. Estamos hablando de los monos y de un dormitorio”.
La búsqueda se concentra en dos grandes segmentos. Por un lado, aparecen las unidades dentro del régimen de Vivienda Promovida, que ofrecen precios de entrada más accesibles y beneficios fiscales. Por otro, los departamentos en barrios costeros consolidados, donde el comprador también pondera la ubicación, los servicios y la posibilidad de una valorización del inmueble.
La Vivienda Promovida estableció incentivos fiscales para determinados proyectos y favoreció la construcción de edificios en zonas como Cordón, Centro, La Blanqueada y Tres Cruces. Para el inversor, el atractivo combina un menor costo de entrada con beneficios tributarios y la posibilidad de obtener ingresos por alquiler.
Carámbula destacó que esos barrios mantienen un lugar importante entre las zonas elegidas por quienes buscan renta. Fuera del régimen, mencionó a Pocitos, Punta Carretas, Parque Rodó y Carrasco, donde la demanda responde a otros factores, como la cercanía a la costa, la infraestructura y la consolidación residencial.
Cuánto cuesta el m2 según el barrio
Los valores muestran diferencias importantes entre las distintas zonas. Según el índice INGAR de septiembre de 2026, las medianas de oferta por m2 para casas se ubicaron en los siguientes niveles:
• Carrasco Norte: US$3314 por m2.
• Carrasco: US$3272 por m2.
• Punta Carretas: US$2848 por m2.
• Pocitos Nuevo: US$2714 por m2.
• Pocitos: US$2572 por m2.
• Punta Gorda: US$2455 por m2.
• Parque Batlle: US$2267 por m2.
• Malvín: US$2234 por m2.
• Buceo: US$2173 por m2.
• La Blanqueada: US$1875 por m2.
Son precios de oferta y no necesariamente valores finales de cierre. La diferencia entre barrios también explica por qué el inversor no siempre elige las zonas más caras: una propiedad con menor costo inicial puede ofrecer una relación más conveniente entre el capital necesario y los ingresos potenciales por alquiler.
Las preferencias de compra muestran el peso de algunas de esas ubicaciones. Durante el primer semestre de 2026, Pocitos concentró cerca del 20% de las intenciones de compra de apartamentos en Montevideo. Cordón representó el 11%, mientras que Malvín y Punta Carretas rondaron el 7% cada uno.
Vivienda Promovida cambió el mapa inmobiliario
Fabián Kopel, cofundador de Kopel Sánchez Desarrollos, explicó que la Ley de Vivienda Promovida, sancionada en 2011, generó condiciones para el desarrollo de nuevos barrios y una mayor escala de inversión.Según planteó, “el régimen permitió trabajar sobre terrenos de mayor superficie, optimizar costos y desarrollar edificios con espacios comunes y amenities”.
El efecto se hizo visible en Cordón, Centro y La Blanqueada, donde la construcción de nuevos edificios modificó el paisaje urbano y sumó comercios y servicios. Carámbula aportó otro dato para medir la actividad del segmento: entre enero y abril de 2026 se presentaron 55 proyectos de Vivienda Promovida, frente a 52 en igual período de 2024.
Los beneficios fiscales también forman parte de la ecuación. Los proyectos incluidos en el régimen pueden acceder a exoneraciones vinculadas al impuesto a la renta sobre los alquileres, durante períodos y bajo condiciones que dependen de cada emprendimiento. Para el comprador, esos incentivos pueden mejorar el rendimiento de una inversión, aunque el resultado final también depende del precio de compra, los gastos y la ocupación.
Qué renta puede dejar un departamento en Uruguay
El mercado de alquileres es otro de los factores que explican el interés. El INE informó que el promedio de los contratos nuevos y vigentes relevados en Montevideo llegó a 22.278 pesos uruguayos.
Para medir la rentabilidad, ese ingreso mensual debe compararse con el capital destinado a la compra y los gastos que demanda la propiedad. En Pocitos, un relevamiento de INGAR estimó un rendimiento bruto del 5,1% y uno neto del 3,3%. La diferencia responde a los gastos comunes, la administración, el mantenimiento, los períodos sin inquilinos, los impuestos y otros costos.
Carámbula señaló que durante 2026 los precios de venta en dólares subieron alrededor del 3%, mientras los alquileres en esa moneda aumentaron cerca del 6%. También destacó el movimiento de Ciudad de la Costa, donde los alquileres de casas crecieron alrededor del 10%.
El turismo suma otra alternativa para los propietarios. Durante el primer semestre de 2026, Montevideo recibió 434.579 visitantes, frente a 386.726 en igual período de 2025, un crecimiento del 12,4%. El gasto turístico llegó a US$263,4 millones, con una suba interanual del 19,2%. La presencia argentina también aumentó: durante el primer trimestre llegaron a la capital uruguaya 87.073 visitantes de ese origen, contra 71.658 en igual período de 2025, un incremento del 21,5%.
Alquiler tradicional, temporario y nuevas zonas de demanda
Para el comprador que reside en Argentina, la administración de la propiedad representa otro punto de análisis. El alquiler tradicional permite delegar la búsqueda de inquilinos, el cobro y la gestión cotidiana. El temporario, en cambio, requiere una estructura más intensiva, con reservas, atención de huéspedes, limpieza, mantenimiento y actualización de tarifas.
Un caso de ese modelo es Cosmopolitan, frente a la rambla de Parque Rodó. El desarrollo demandó una inversión cercana a US$30 millones y recibió compradores argentinos. Según la desarrolladora, alrededor del 20% de los compradores son de ese origen y cerca del 30% de los propietarios optó por la gestión de alquileres temporarios. La empresa proyectó para ese esquema una renta cercana al 7% anual, una estimación propia que no constituye un rendimiento garantizado.
Más allá de la capital, Carámbula detectó un desplazamiento de operaciones hacia Maldonado y Canelones. La búsqueda de espacios más amplios, contacto con la naturaleza y nuevas urbanizaciones impulsó el interés por Ciudad de la Costa y los barrios privados. En esas zonas, el perfil de demanda también cambia: aparecen casas de tres dormitorios, con seguridad y servicios.
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Así, Montevideo reúne dos mercados con características diferentes. En los barrios que crecieron con la Vivienda Promovida predominan las unidades pequeñas y una decisión de compra orientada a la renta. En las zonas costeras consolidadas, el valor de la ubicación y la posibilidad de revalorización tienen mayor peso. Para los argentinos, la elección depende del capital disponible, el tipo de alquiler que buscan y el horizonte de inversión.
Detrás de esa demanda, Carámbula identificó una combinación de factores que sostiene el atractivo del mercado uruguayo. Cerró: “Hay un resguardo del capital, una revalorización constante, una planificación a largo plazo y una buena renta. Es un mercado confiable, las reglas de juego están claras y hay previsibilidad futura”.
